Cedar Rapids: una ciudad con impulso

Por Scott Olson, Comercial de Skogman

A pesar de un derecho, una pandemia, inflación, problemas en la cadena de suministro y una posible recesión, Cedar Rapids continúa su rápido crecimiento, como lo demuestra la clasificación del “American Growth Project 2023” como una de las 15 ciudades estadounidenses de tamaño mediano de más rápido crecimiento. Pero sus otras clasificaciones nacionales son igual de impresionantes:

• 23.ª mejor ciudad para correr en EE. UU. (wallethub.com, 2023)

• Los 100 mejores lugares para vivir en Estados Unidos (habitabilidad, 2023)

• 23.º mejor lugar para formar una familia (wallethub.com, 2023)

• 13.ª mejor ciudad para comprar una casa (niche.com, 2023)

• Ocupa el puesto 21 entre las ciudades con el costo de vida más bajo (Business Insider, 2023)

• Una ciudad de EE. UU. más limpia por la contaminación por partículas a corto plazo (Asociación Estadounidense del Pulmón, 2023)

• Dos centros médicos clasificados a nivel nacional: St. Luke's Hospital y Mercy Medical Center (PINC Al/Fortune y Newsweek, 2023)

• Las 50 mejores ciudades para encontrar empleo en Estados Unidos (wallethub.com, 2023)

• Número 22 de la ciudad más segura de Estados Unidos (wallethub.com, 2022)

• Agua potable con mejor sabor en Iowa (sección de Iowa, American Water Works 2022)

Además de estas clasificaciones, Cedar Rapids también continúa logrando importantes avances en la recuperación de desastres nacionales anteriores:

• Las inundaciones históricas de 2008/2016 están provocando que el sistema de control de inundaciones de $750 millones esté logrando grandes avances, alcanzando más de un tercio de su finalización. Con una emocionante adjudicación adicional reciente de $131 millones del Cuerpo de Ingenieros del Ejército y $11 millones de fondos ARPA de la ciudad, la finalización será más rápida en este proyecto de obras públicas más grande en la historia de la ciudad. Los gastos este año en 14 proyectos superarán los 50 millones de dólares.

• La recuperación del derecho 2020 está a punto de completarse con el Programa ReLeaf en su segundo año de un esfuerzo de 10 años para reemplazar muchos de los 669,000 árboles maduros perdidos. Este plan de 37 millones de dólares para reemplazar la diezmada copa de los árboles acaba de recibir el “Premio del Capítulo 2023 del Congreso para el Nuevo Urbanismo en la categoría Región, Metrópolis y Pueblo”.

• En noviembre, la Biblioteca Cedar Rapids recibió el Premio Jerry Kline de Impacto Comunitario 2022, que reconoce a la biblioteca pública como un activo comunitario vital en los EE. UU. Este premio conlleva un premio de $250,000 que financiará sus estrechas y continuas conexiones con el liderazgo cívico y la comunidad. Además, la recaudación de fondos está en camino para una nueva biblioteca de Westside de $18 millones cuyo inicio de construcción está previsto para 2024.

• El programa único Paving for Progress iniciado por los votantes en 2014 para utilizar un impuesto sobre las ventas de 1 centavo dedicado al mantenimiento de las calles está en su noveno año. Hasta la fecha, los gastos de reparación de calles ascienden a $178 millones en más de 300 proyectos, con 40 proyectos en marcha, que costarán $23 millones en 2023. Habiendo sido renovado el año pasado por casi el 70 por ciento de los votos a favor, en los próximos 10 años se verán más de $200 millones más en reparación de calles/ actualizaciones de utilidades. La mejor parte es que la ciudad ahora paga en efectivo todas las mejoras de las calles en lugar de vender Go Bonds con intereses a lo largo de 20 años.

• Finalmente, el rápido crecimiento en Cedar Rapids se evidencia en las valoraciones de permisos de construcción y el número de permisos en los años fiscales 2021, 2022 y 2023 que superarán los $1.7 mil millones. Los permisos emitidos en el año fiscal 2023 superarán los 9.000.

Varios nuevos desarrollos anunciados recientemente resaltan el sorprendente crecimiento en todos los sectores de nuestra economía de Cedar Rapids. En primer lugar está la construcción de la cuarta y última fase del proyecto de modernización de la terminal del Aeropuerto del Este de Iowa. Esta fase es un proyecto de $68 millones que renueva varias puertas existentes además de agregar 32,000 pies cuadrados con cuatro puentes de acceso adicionales, un patio exterior más grande con servicios de comida, funciones administrativas y muchas comodidades para viajes.

Aún más impresionante es que las fuentes de financiamiento son subvenciones estatales/federales y reservas aeroportuarias, por lo que el aeropuerto permanecerá libre de deudas y no utilizará ningún fondo de los contribuyentes locales para el crecimiento continuo de sus operaciones.

Otros nuevos e interesantes desarrollos incluyen Sub-Zero, con sede en Wisconsin, un fabricante de electrodomésticos que planea construir una instalación de fabricación liviana de 400,000 pies cuadrados en el suroeste de Cedar Rapids con una inversión de $140 millones más la creación de 192 nuevos empleos bien remunerados. Cerca de estas instalaciones, la empresa de equipos Altorfer está construyendo una nueva sede de 150.000 pies cuadrados con una inversión de 40 millones de dólares y al mismo tiempo conservará 40 puestos de trabajo y creará 15 nuevos puestos de trabajo.

En nuestro sector tecnológico, Collins Aerospace anunció un proyecto de renovación de $22 millones para crear una producción de microchips de 18,850 pies cuadrados para su aplicación aeroespacial, lo que creará 16 nuevos puestos de trabajo.

La antigua empresa de Cedar Rapids, International Paper, está añadiendo 20.000 pies cuadrados a sus instalaciones de procesamiento de cartón para crear su propia caldera de vapor y plan de tratamiento de agua con una inversión de 105 millones de dólares.

Además de eso, dos empresas locales anunciaron importantes ampliaciones que iniciarán la construcción este verano. Lil' Drug Store, el proveedor número uno de cuidados de salud y belleza en los EE. UU. que atiende a más de 100.000 tiendas de conveniencia y gasolineras, está reubicando una empresa recientemente adquirida en Illinois en una ampliación de su almacén de distribución de 41.300 pies cuadrados y valorada en 10,8 millones de dólares, lo que creará 10 nuevos puestos de trabajo. .

La pandemia y la evolución hacia la aceptación del trabajo híbrido ha tenido un impacto dramático en nuestro sector de oficinas. Las tasas de desocupación están aumentando a más del 15 por ciento en el centro y el mercado suburbano es aún mayor.

Además, los precios de alquiler están bajando en las propiedades más antiguas para atraer clientes potenciales, que son muy escasos. La buena noticia es que el desarrollador y arquitecto local Steve Emerson está convirtiendo con éxito edificios de oficinas de clase B y C en apartamentos en el centro de la ciudad.

En los últimos tres años, se han completado tres edificios de seis a ocho pisos con un total de más de 120 unidades y tres más están en construcción o en planificación. Además, algunos inquilinos de oficinas existentes se están mudando a espacios vacantes de edificios existentes en el centro de la ciudad para obtener un espacio más moderno, reducir su tamaño o pasar a ser propietarios en lugar de arrendarlos.

El alcance de esta tendencia local es evidente en el último resumen del Servicio de Listado Múltiple (MLS) de espacios para alquiler o venta. Había más de 400 propiedades con espacios de 160 a 91.000 pies cuadrados. Varias empresas importantes con sedes nuevas o de varios pisos están poniendo pisos enteros en el mercado debido principalmente al impacto de las tendencias del trabajo híbrido.

Un ejemplo es un centro de llamadas de GoDaddy que utilizó un edificio renovado de 73,000 pies cuadrados en Hiawatha, que acaba de ponerse a la venta en el mercado. La empresa trasladó sus operaciones al centro de Cedar Rapids utilizando un espacio de 6000 pies cuadrados. Otro elemento que ejemplifica nuestras tendencias de aumento de oficinas vacantes son los edificios no incluidos en el MLS que están desocupados y en transición.

Estos incluyen un antiguo edificio Honeywell de 81.000 pies cuadrados, un edificio Toyota Financial Services de 68.000 pies cuadrados, un antiguo complejo Transamerica/Aegon de cinco pisos y dos torres de más de 150.000 pies cuadrados, una antigua torre Verizon de 10 pisos de 94.000 pies cuadrados y el edificio del US Bank de 12 pisos y más de 110.000 pies cuadrados que estará vacío en dos terceras partes a principios del próximo año. La buena noticia es que dos de estos seis edificios tienen un buen potencial para convertirse en apartamentos.

Finalmente, un par de aspectos positivos para el sector de oficinas es que Cedar Rapids Bank & Trust acaba de iniciar la construcción de una nueva oficina de 34,000 pies cuadrados frente a su oficina principal. Este proyecto de 19 millones de dólares permitirá al banco aumentar sus funciones administrativas de 30 empleados a tiempo completo a potencialmente 115. Además, ITC Midwest, actualmente inquilino en un edificio de tres pisos en el centro de la ciudad que se le ha quedado pequeño, acaba de anunciar la compra de un edificio de 26.000 Antigua instalación universitaria con fines de lucro de pies cuadrados en el suroeste de Cedar Rapids. Las nuevas instalaciones corporativas permitirán a la empresa crecer de 80 a 115 empleados a nivel local.

Junto con el sector industrial, el multifamiliar es el sector más activo de nuestro mercado. Sólo en el centro de la ciudad, hay 13 proyectos de vivienda en construcción o cuyo inicio está previsto para finales de este año. El número total de unidades que entrarán en funcionamiento en 2023 y 2024 se acercará a los 1.000 apartamentos de todos los tamaños. Fuera del área núcleo, hay un número similar de proyectos repartidos por toda la ciudad. Si a esto le sumamos los proyectos del área metropolitana en 2023/2024, conduciremos al mayor auge de viviendas en nuestra historia.

A pesar de los costos de construcción inflados debido a la pandemia, las tarifas de alquiler siguen siendo razonables, desde estudios a $900 por mes hasta unidades de dos dormitorios a $1,500 por mes. También existe una demanda de condominios en el centro de la ciudad, pero esa demanda de construcción es sustancialmente menor y las unidades existentes salen al mercado y se revenden rápidamente.

Un nuevo e interesante proyecto que se acaba de anunciar en terrenos de propiedad municipal en la nueva zona de Bohemia/Czech Village a lo largo del río es Vesnice, una comunidad de estilo de vida activo. Se cree que el diseño es el primero en el estado. La Torre emplea unidades “sin paradas” de dos pisos que envuelven un corredor común cada tres niveles, eliminando la necesidad de un corredor en cada nivel. La Torre se eleva seis pisos sobre el río y ofrece impresionantes vistas del agua, la futura zona del parque, la histórica Villa Checa y el activo Distrito NewBo.

Las casas en hilera son igualmente únicas y brindan entrada individual a una unidad de dos pisos a lo largo de 2nd Street y a una unidad superior de dos pisos desde la terraza del jardín, lo que garantiza la actividad y el uso de la terraza del jardín durante todo el año. Los materiales comprenden una mezcla de terracota, paneles metálicos arquitectónicos y acristalamientos expansivos. La Torre adopta un enfoque innovador en el diseño de las unidades, utilizando un modelo histórico del que fue pionero el legendario arquitecto Le Corbusier en la década de 1950.

Esta inversión de $23,7 millones crea 63 unidades en un edificio de seis pisos y el edificio de cuatro pisos ofrece 22 unidades Rowhouse que rodean una terraza elevada de 12,000 pies cuadrados. Las comodidades incluyen espacios para incubadoras comerciales y estacionamiento cubierto, además de una terraza en la azotea de 2,000 pies cuadrados con excelentes vistas al río.

El mercado industrial sigue siendo fuerte, especialmente en el suroeste de Cedar Rapids, junto al aeropuerto del este de Iowa. Aparte del nuevo Altorfer, las nuevas instalaciones de Sub-Zero y las ampliaciones de Lil' Drug Store que ya destaqué, hay varios grandes proyectos industriales y de almacén/distribución en construcción que van desde 50,000 a 100,000 pies cuadrados. Además, recientemente se han construido numerosos edificios flexibles en toda la ciudad para atender a las empresas más pequeñas que necesitan espacio para satisfacer su demanda comercial.

Las tasas de desocupación continúan aumentando, pero todavía son muy bajas en el rango del 2 al 3 por ciento a medida que nuevos edificios entran en línea en nuestro mercado con más de 100 listados activos para arrendamiento/venta con espacios que van desde 1200 a 1,2 millones de pies cuadrados. La mayoría de nuestros espacios de segunda generación se han vendido/reutilizado en nuestro mercado metropolitano, pero la demanda sigue siendo alta para comprar de varias empresas que buscan expandirse o ingresar al mercado de Cedar Rapids, ya que los edificios existentes tienen un costo sustancialmente menor que las construcciones nuevas.

Anticipo que incluso con una fuerte demanda, las tasas de absorción se mantendrán estables a medida que las nuevas construcciones estén elevando las tarifas de alquiler del mercado a máximos históricos entre $6 y $7 por pie cuadrado triple neto versus $4 a $5 por pie cuadrado para los edificios de segunda generación.

Además, muchas de nuestras empresas agrícolas (Cargill, Red Star Yeast, ADM y General Mills) están ampliando/actualizando sus instalaciones, mientras que las pequeñas empresas nuevas y existentes se están expandiendo para prestar servicios a este segmento de nuestra economía.

Nuestras tendencias reflejan lo que se está viendo en todo el país. Las tasas de desocupación han aumentado (estimadas entre un 7 y un 8 por ciento), la absorción de espacio disponible ha disminuido y las tarifas de alquiler ($12 a $16 por pie cuadrado) han aumentado debido a la inflación de la construcción. Nuestras tres principales áreas comerciales (Lindale Mall, Westdale Mall y The Fountains) están atravesando cambios. The Fountains y Westdale están creciendo con nuevos desarrollos, pero incluso algunos tipos de negocios existentes están dejando espacio. Los nuevos inquilinos consisten en servicios personales, lugares de entretenimiento, unidades de almacenamiento y apartamentos/hoteles.

La mayoría de los centros comerciales de segunda generación están llenos de servicios médicos, salones de uñas, tiendas de teléfonos móviles, tiendas de vaporizadores, etc., en comparación con el comercio minorista tradicional. Todavía se están construyendo nuevos centros comerciales y la mayoría de ellos están ocupados por nuevas franquicias nacionales de todo tipo. Un ejemplo de esto es un nuevo desarrollo adyacente al Westdale Mall llamado Wiley Crossing. Esta instalación comercial/minorista de 17,000 pies cuadrados y $5.4 millones reemplaza un centro comercial/cine muy antiguo con nuevos espacios creados para una variedad de nuevas franquicias que ingresan al mercado.

Lindale Mall, anteriormente propiedad de un REIT, se vendió recientemente por más de $15 millones por debajo de su valoración evaluada a un grupo de inversión privado. El centro comercial estaba luchando con un espacio de grandes almacenes Younkers que había estado vacío durante mucho tiempo y una antigua tienda Sears sin desarrollar, propiedad de otro REIT, en el extremo opuesto del complejo.

Se contrató al equipo administrativo local para trabajar con el nuevo propietario para recrear este importante centro comercial. Recientemente se han desarrollado varias parcelas exteriores y las áreas adyacentes al centro comercial también se han remodelado con nuevas franquicias (Raising Cane's) y un gran espacio convertido en un lugar de entretenimiento.

Para crear más servicios para el personal y los miembros del consejo de la ciudad de Cedar Rapids, durante la última década han asistido regularmente a la Conferencia Mundial ICSC en Las Vegas para agradecer a los minoristas actuales por ser parte de Cedar Rapids y al mismo tiempo identificar nuevos minoristas que serían una buena opción para el mercado minorista local. Con la ayuda del consultor de la ciudad, Retail Coach, este año se identificaron 10 perspectivas que han generado un gran interés en el área metropolitana.

Además, el departamento de desarrollo de la ciudad ha desarrollado un paquete de análisis minorista de alta calidad para facilitar a los clientes potenciales la evaluación de Cedar Rapids como una opción viable. Una buena señal para el futuro es que casi todos los espacios de restaurante que dejaron las empresas que cerraron debido a la pandemia han sido alquilados por nuevas empresas u operadores locales en expansión.

A pesar de todos los eventos nacionales y mundiales que han impactado cada área de bienes raíces comerciales, Iowa se ha mantenido fuerte como lo demuestra una tasa de desempleo del 2,7 por ciento con varios miles de puestos vacantes bien remunerados disponibles en todos los sectores de la economía. Además, el Medio Oeste tiene una sólida base financiera relacionada con la industria agrícola, como lo demuestran todas nuestras empresas agrícolas nacionales e internacionales de Cedar Rapids que se están expandiendo para satisfacer las necesidades alimentarias y farmacéuticas del mundo.

Más de 1.000 camiones de granos ingresan a nuestra ciudad cada día y nuestras industrias locales muelen más de 1 millón de bushels de maíz cada día, que es más que cualquier otra ciudad per cápita en el mundo. Pero, como puede ver en nuestros nuevos desarrollos recientemente anunciados y en nuestras clasificaciones nacionales, la diversificación de nuestra economía ha sido y sigue siendo la clave para el crecimiento futuro de nuestra ciudad. Visite nuestra gran ciudad y aproveche las muchas oportunidades.

Scott Olson, AIA, RCFM, SIOR, es corredor de bienes raíces de Skogman Commercial Group en Penthouse. También es arquitecto jubilado y miembro del Ayuntamiento de Cedar Rapids. Este artículo apareció originalmente en la edición de agosto de 2023 de la revista Heartland Real Estate Business.